以相似71亿元 的代价,出售了坐落于成都高新区 的南城都资项目。　　出售前,长实集团持有人南城都资项目 的全部研发权益,此次通过境外股权交易 的形式已完成了项目出让。这笔交易 的溢价率极高,长实集团由此袭港了34.4亿元出售收益,相等于该公司2019年归母净利润 的13%。

　　早在2004年,长实集团即已夺下了南城都资项目地块。研发了近16年后,仅该项目剩下部分 的研发面积,长实集团就买入了大约71亿元。　　长实集团出售 的是 南城都资项目最后两期 的住宅及商业部分,最近一次住宅部分 的散户推售则在2016年,当时该项目六期入市。长实集团原计划在2017年推售南城都资项目七期住宅部分,但目前为止仍并未销售。

　　据报,在长实集团计划特引南城都资项目七期住宅部分 的2017年,成都当地实行了更加严苛 的房地产调控,对新房销售价格展开容许。这意味著如果南城都资项目当年申请人预售,其申报价格也不会受到管控。

　　“过去几年南城都资项目并没申请人预售审核。如果研发企业有意销售,住建部门只不过也没什么办法。”当地一位官方人士告诉他记者。　　南城都资项目一位销售人员告诉他《中国经营报》记者,项目七期住宅部分预计不会在2020年10月份入市,但长实集团方面回应不予证实。

　　完全出让解散　　长实集团意图出售南城都资项目提早买入,而非之后研发销售。为了已完成交易,长实集团甚至向受让方获取了多达24亿元卖方贷款,作为部分并购对价。　　这笔交易 的股权代价相似71亿元,此外受让方还要向南城都资项目公司获取逾10亿元股东贷款,相等于其总计现金代价多达81亿元。

　　由于长实集团获取了24亿元卖方贷款,使得受让方当面必须缴纳 的并购代价为57亿元。卖方贷款 的年利率将按照伦敦银行间同业外汇市场利率（LIBOR,当前美元同业外汇市场12个月利率为0.5%左右）再加年息5.5%计算出来,受让方必需在2年后届满偿还债务长实集团 的卖方贷款。

　　除了接到相似71亿元 的股权对价外,长实集团之前向南城都资项目公司获取 的1亿元股东贷款在这笔交易里也将获得偿还债务。　　南城都资项目出让交易 的溢价率极高,长实集团由此袭港了高额 的出售收益。至2020年6月底,还包括项目公司在内 的交易标 的净资产仅有为22.5亿元,扣除与交易涉及 的税务等成本后,长实集团将证实多达34.4亿元出售收益。

　　长实集团与受让方通过境外股权转让 的形式,已完成了南城都资项目 的出售。南城都资项目 的研发主体为和记黄埔地产（成都）有限公司（以下全称“和黄成都公司”）,它仍然由Carton International Limited及Bruckner Limited（和记投资有限公司）各自股权50%,这两家境外企业皆为长实集团名下 的间接全资附属公司,即长实集团间接持有人南城都资项目 的全部研发权益。　　交易已完成后,长实集团将在股权层面从南城都资项目完全解散。

但是 ,长实集团不仅向受让方获取了24亿元卖方贷款以作财务资助,还将在和黄成都公司复职一名董事,帮助南城都资项目 的研发管理。　　从长实集团手里接盘南城都资项目 的受让方某种程度不容极强。

受让方为成立在英属维京群岛 的RZ3262019 Limited,该公司由禹洲集团有限公司有限公司（01628.HK,以下全称“禹洲地产”）持有人50% 的股权,其余50% 的股权则由成都瑞卓置业有限公司（以下全称“成都瑞卓”）持有人。　　禹洲地产在2019年通过土地招拍挂市场公开发表拿地 的方式,首次转入了成都。

不过,据记者查找理解,禹洲地产在2019年业绩报告当中并无透露当时公司转入成都拿地情况,也没透露提供地块项目信息,到2019年底,禹洲地产所区分 的西南区域,也仅有还包括重庆,未覆盖面积成都。　　瑞卓置业由四川中西世纪教育求学咨询服务有限公司（以下全称“四川中西求学”）及重庆爱普地产（集团）有限公司（以下全称“爱普地产”）分别股权70%、30%,四川中西求学击穿后 的自然人股东为李向东,爱普地产则由高晓东等人士实际掌控。　　李向东是 爱普地产 的核心高管,爱普地产原本是 重庆隆鑫系由辖下地产板块,爱普地产 的前称即为隆鑫地产。

重庆隆鑫系由在2015年前后挤压了爱弗地产,最后由高晓东等实际掌控,而高晓东则是 重庆隆鑫系由 的核心人物。　　这也意味著与爱普地产一起接盘瑞卓置业,实质上是 爱普地产 的关联企业。

　　另据记者查找理解,今年6月份,爱普地产发售 的一笔投资基金债券再次发生了利息缴纳债权人,其在当期应付 的5000万元债券利息已推迟至2020年底缴纳。记者尚能不确切爱普地产如何筹措巨额资金向长实集团缴纳其对应分摊 的并购对价。　　延期住宅销售　　据公开发表资料,南城都资项目坐落于成都市核心地段,项目整体规划为8期研发建设,还包括住宅及商铺产品在内,可售房源数量相似2.33万套,长实集团已总计销售了1.65万套房源,目前仍只剩6750套未售房源,主要为项目七、八期,未售房源占到比约为29%。

　　长实集团早在2004年通过公开发表转让 的方式获得了南城都资项目地块,成交价总价为21.35亿元。南城都资项目地块占地面积大约为69.1万平方米,规划建筑面积为207.3万平方米,按此计算出来,当时项目地块 的成交价楼面地价为1030元/平方米。　　南城都资项目住宅部分 的最近一次申请人预售及房源推售是 在2016年,当时长实集团获得了项目六期住宅部分 的预售许可。

长实集团原计划在2017年推售项目七期住宅部分,但即已今日仍并未入市。　　也就是 在2017年,成都市更进一步强化了房地产调控。

成都市住建局印发了《关于作好商品住房价格监管 的通报》,拒绝研发企业在申请人商品住房预售许可时,根据项目楼面地价及建安成本等合理确认申报价格,不得虚高申报；对申报价格显著低于周边在购项目价格和本项目前期成交价价格,且不拒绝接受涉及部门指导 的研发项目,房管部门可暂未予法院预售许可、现售备案。　　而对于成都高新区范围内 的商品住房,经成都市房管局确认为申报价格显著低于周边楼盘 的拟售住房,由市房管局会同房屋所在地价格主管部门以及涉及部门对其申报价格展开核实指导。　　当地一位官方人士告诉他记者,2017年实施 的上述房地产调控政策仍在继续执行,住建部门对研发企业申报 的新房销售价格展开管控,主要参照新房项目 的周边在售楼盘价格及前期成交价价格。

　　据报,南城都资项目七、八期预计不会以现房状态入市销售,此前一些市场人士猜测长实集团延期项目七期推售,主要为了使其超过现房状态以回避预售禁售。　　“新房无论是 预售许可,还是 现售备案,都要拒绝接受住建部门 的价格管控。”当地这位官方人士说道。上述房地产调控政策当中亦有明确规定,新房项目 的预售、现售 的销售价格,均受涉及部门指导。

　　目前,南城都资项目在售房源为七期商铺产品。该项目一位销售人员告诉他记者,项目七期住宅部分计划在今年10月份入市销售。　　据理解,南城都资项目六期在2016年散户时,其住宅产品 的销售均价超过了1.6万元/平方米。

现在一些中介平台上,南城都资项目六期二手房报价多达了2.5万元/平方米,部分房源 的上海证券交易所价格则相似3万元/平方米。　　上述当地官方人士告诉他记者,过去近4年内,长实集团没再行向成都市住建部门为南城都资项目住宅部分申请人预售,“在成都,一般来说拒绝新房项目获得预售审核后一周时间左右对外销售。但是 ,如果研发企业不不愿核查或备案,只不过住建部门也没什么办法。”　　针对南城都资项目是 否不存在当地房地产政策所规定 的“捂盘惜售”情形,长实集团方面不予置评。

　　“这各不相同当初项目地块转让条件里是 否对研发、销售周期做出具体誓约。在过去4年里,研发企业没因此受到惩处,且考虑到拿地时间较早于,大概率没做出类似于拒绝。”当地这位官方人士说道,“与闲置土地 的确认情形有所不同,新房项目在获得预售许可后不及时散户或躲藏房源,一般不会被确认为捂盘惜售。

而研发企业不不愿申请人预售 的话,只不过就是 市场不道德了。

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